Hello Yoann, excellent article qui "introduit" tres bien l'investissement immobilier. En parler plus longuement nécessiterait certainement plusieurs articles bien plus long :-)
En investissement alternatif je peux ajouter la plate-forme Homunity pour du crowdfunding immobilier. J'ai personnellement investi sur 2 projets.
L'idée d'investir dans des projets immobiliers et accessible dès 1000€ permet d'atteindre des rendements (soumis à la flat tax) intéressant par contre il faut vraiment se "précipiter" sur les projets dès leur ouverture. Il arrive souvent que les plafonds soient atteint très rapidement.
hello ! Merci beaucoup pour ton commentaire :) effectivement ça part super vite sur ces plateformes. Aujourd'hui par exemple syr Lymo il y avait un projet, il est parti en quelques heures ! Crazy.
Merci pour Homunity ! Je l'ajouterai dans la version web de l'article.
Très bon article Yoann. En effet, ce type d’investissement nécessiterait des livres entiers si on entrait dans le détail. Ce niveau est déjà largement suffisant 😅
Pas du tout expert du sujet mais assujetti, bien entouré et bien renseigné (ma femme est expert-comptable spécialisée dans les professions libérales), je pense qu’il est important de bien se renseigner sur le statut du bien que l’on achète si l’achat est destiné à la location. A ce jour, la création d’un LMNP reste la solution la plus avantageuse tant sur le plan comptable que fiscal. Il y a d’ailleurs une forte tendance dans des villes dynamiques telles que Lyon où les agents immobiliers suggèrent à leurs clients de passer leurs biens en LMNP.
En outre, les nouvelles tendances de consommation laissent penser que la clientèle ne reste pas indifférente au charme d’un beau bien, harmonieusement meublé, dans lequel elle n’a plus qu’à poser ses affaires pour X années.
Super article comme d'hab ! Pour les propriétaires qui ont peur d'avoir des soucis d'impayés il existe GarantMe (https://garantme.fr) ils font de la garantie en étant le meilleur des garants possible avec remboursement des loyers impayés en quelques jours si besoin.
C'est un service à faire prendre par le locataire pour quelques euros par mois.
Hello Charly ! Un grand merci pour ton commentaire qui peut potentiellement clarifier les choses pour certains lecteurs.
Effectivement c'était le but. Vu que je présente mon opinion elle est forcément non consensuelle.
Ce que je voulais dire c'est que je ne partirai jamais jamais jamais de la partie fiscalité de l'équation. Comme tu dis dans ton exemple (centre ville et ville connue) c'est pour moi le plus important. Ce que je voulais dire c'est que je préfère un bien avec une belle renta + potentielle belle plus-value qu'un bien qui bénéficie seulement de la loi Pinel. Il y a eu énormément de mini arnaques autour de ça de promoteurs qui vantaient les mérites du Pinel pour des biens un peu paumés...bref oui la fiscalité c'est important mais jamais le point de départ pour moi et c'est ma philosophie d'investissement pour l'immo. Un peu comme Buffet qui disaient à l'époque qu'il n'investirait jamais dans la tech. C'est extrême mais c'est son point de vue (bon il a fait marche arrière depuis mais bon...).
Et pour Paris évidemment qu'il y a de bonnes affaires. J'ai moi même fait ma première affaire là bas mais ce que je disais et que je pense toujours très fortement c'est que la MAJORITÉ (et pas toutes) des bonnes affaires sont hors de Paris. Par exemple je n'aurais jamais pu acheter un bien comme celui de Fréjus à un prix divisé par 2 par rapport au prix moyen du m2 à Paris. C'est ce que je voulais dire.
Oui c'est peut être que c'est un sujet qui me tient beaucoup à coeur :) Je veillerai les prochaines fois de bien expliquer que c'est mon point de vue et pourquoi.
C'est ce côté aveuglement que tu viens de citer que je voulais mettre en avant. Peut être un peu trop du coup haha !
Congrats pour ce bel achat à La Rochelle ! Comme tu dis carton plein :)
A bientôt et encore merci de participer au débat !
Charly, il y a une différence entre dégager du rendement et dégager un cash-flow positif.
Or je ne pense pas que les investissements locatifs defiscalisants permettent un cash-flow positif sur un financement à 110%.
Tout simplement car pour dégager un cash-flow positif sur du 110% il faut :
1)Negocier à l'achat ou trouver un bien très en dessous du marché (ce que ne permet pas le Pinel car il faut acheter neuf donc pas de nego possible et au prix du marché)
2)Trouver un bien si possible à rénover pour être en dessous du prix du marché (les logements rénové sont ve'dus au dessus du marché)
3)Tirer le prix de location vers le haut en donnant de la valeur au bien grâce aux travaux. Or les loyers Pinel sont plafonnés
Pour résumer : tirer le prix d'achat vers le bas en achetant un bien à rénover et inversement tirer le prix de location vers le haut en donnant de la valeur avec les travaux.
C'est le différentiel achat--- vs location +++ qui va permettre de dégager du cashflow + et donc de pouvoir acheter plusieurs biens sans être freiné par les banques.
À contrario un investissement Pinel va certes dégager du rendement (et heureusement car on investit pas pour perdre de l'argent), mais avec du 4 ou 5% max. Alors qu'avec un investissement en rénovation on peut viser du 10/15% ce qui n'a plus rien à voir
Hello Yoann,
Merci pour cet article.
Sur les différents supports je n’ai pas appris grand choses mais c’est un sujet qui m’intéresse depuis longtemps donc sans surprise.
En revanche j’adore toutes les références que tu cites tout au long de l’article.
Là tout de suite j’écoute la martingale ;)
Franchement c’est top de découvrir ce que le monde des start-up propose de nouveau sur le marché de l’investissement Immo!
Hâte de suivre ton histoire d’immeuble de rapport ;)
Toujours sympa de lire tes papiers en tous cas
Hello Guillaume ! Merci beaucoup pour ton commentaire !
Yes en effet si tu t'y connais déjà en immo j'ai pas réinventé la roue :)
A très bientôt !
Hello Yoann, excellent article qui "introduit" tres bien l'investissement immobilier. En parler plus longuement nécessiterait certainement plusieurs articles bien plus long :-)
En investissement alternatif je peux ajouter la plate-forme Homunity pour du crowdfunding immobilier. J'ai personnellement investi sur 2 projets.
L'idée d'investir dans des projets immobiliers et accessible dès 1000€ permet d'atteindre des rendements (soumis à la flat tax) intéressant par contre il faut vraiment se "précipiter" sur les projets dès leur ouverture. Il arrive souvent que les plafonds soient atteint très rapidement.
hello ! Merci beaucoup pour ton commentaire :) effectivement ça part super vite sur ces plateformes. Aujourd'hui par exemple syr Lymo il y avait un projet, il est parti en quelques heures ! Crazy.
Merci pour Homunity ! Je l'ajouterai dans la version web de l'article.
Bonne journée !
Hello Yoann
Merci pour ces rappels et cette (re) introduction pour les personnes plus ou moins initiées.
Trop hâte de lire ton post sur l'immobilier de rapport.
A une prochaine lecture
Merci beaucoup Yassine !
Très bon article Yoann. En effet, ce type d’investissement nécessiterait des livres entiers si on entrait dans le détail. Ce niveau est déjà largement suffisant 😅
Pas du tout expert du sujet mais assujetti, bien entouré et bien renseigné (ma femme est expert-comptable spécialisée dans les professions libérales), je pense qu’il est important de bien se renseigner sur le statut du bien que l’on achète si l’achat est destiné à la location. A ce jour, la création d’un LMNP reste la solution la plus avantageuse tant sur le plan comptable que fiscal. Il y a d’ailleurs une forte tendance dans des villes dynamiques telles que Lyon où les agents immobiliers suggèrent à leurs clients de passer leurs biens en LMNP.
En outre, les nouvelles tendances de consommation laissent penser que la clientèle ne reste pas indifférente au charme d’un beau bien, harmonieusement meublé, dans lequel elle n’a plus qu’à poser ses affaires pour X années.
Très friand des retours sur l’article !
Merci Gilles pour ton commentaire !
Exactement le statut du bien est primordial et ça pourrait être un article complet !
Et oui je suis également d'accord avec toi sur les tendances. On voit d'ailleurs de plus en plus de startup autour de la déco / des travaux se lancer.
Super article comme d'hab ! Pour les propriétaires qui ont peur d'avoir des soucis d'impayés il existe GarantMe (https://garantme.fr) ils font de la garantie en étant le meilleur des garants possible avec remboursement des loyers impayés en quelques jours si besoin.
C'est un service à faire prendre par le locataire pour quelques euros par mois.
Hello Charly ! Un grand merci pour ton commentaire qui peut potentiellement clarifier les choses pour certains lecteurs.
Effectivement c'était le but. Vu que je présente mon opinion elle est forcément non consensuelle.
Ce que je voulais dire c'est que je ne partirai jamais jamais jamais de la partie fiscalité de l'équation. Comme tu dis dans ton exemple (centre ville et ville connue) c'est pour moi le plus important. Ce que je voulais dire c'est que je préfère un bien avec une belle renta + potentielle belle plus-value qu'un bien qui bénéficie seulement de la loi Pinel. Il y a eu énormément de mini arnaques autour de ça de promoteurs qui vantaient les mérites du Pinel pour des biens un peu paumés...bref oui la fiscalité c'est important mais jamais le point de départ pour moi et c'est ma philosophie d'investissement pour l'immo. Un peu comme Buffet qui disaient à l'époque qu'il n'investirait jamais dans la tech. C'est extrême mais c'est son point de vue (bon il a fait marche arrière depuis mais bon...).
Et pour Paris évidemment qu'il y a de bonnes affaires. J'ai moi même fait ma première affaire là bas mais ce que je disais et que je pense toujours très fortement c'est que la MAJORITÉ (et pas toutes) des bonnes affaires sont hors de Paris. Par exemple je n'aurais jamais pu acheter un bien comme celui de Fréjus à un prix divisé par 2 par rapport au prix moyen du m2 à Paris. C'est ce que je voulais dire.
Peut être que j'ai été un peu trop abrupte...
Oui c'est peut être que c'est un sujet qui me tient beaucoup à coeur :) Je veillerai les prochaines fois de bien expliquer que c'est mon point de vue et pourquoi.
C'est ce côté aveuglement que tu viens de citer que je voulais mettre en avant. Peut être un peu trop du coup haha !
Congrats pour ce bel achat à La Rochelle ! Comme tu dis carton plein :)
A bientôt et encore merci de participer au débat !
Charly, il y a une différence entre dégager du rendement et dégager un cash-flow positif.
Or je ne pense pas que les investissements locatifs defiscalisants permettent un cash-flow positif sur un financement à 110%.
Tout simplement car pour dégager un cash-flow positif sur du 110% il faut :
1)Negocier à l'achat ou trouver un bien très en dessous du marché (ce que ne permet pas le Pinel car il faut acheter neuf donc pas de nego possible et au prix du marché)
2)Trouver un bien si possible à rénover pour être en dessous du prix du marché (les logements rénové sont ve'dus au dessus du marché)
3)Tirer le prix de location vers le haut en donnant de la valeur au bien grâce aux travaux. Or les loyers Pinel sont plafonnés
Pour résumer : tirer le prix d'achat vers le bas en achetant un bien à rénover et inversement tirer le prix de location vers le haut en donnant de la valeur avec les travaux.
C'est le différentiel achat--- vs location +++ qui va permettre de dégager du cashflow + et donc de pouvoir acheter plusieurs biens sans être freiné par les banques.
À contrario un investissement Pinel va certes dégager du rendement (et heureusement car on investit pas pour perdre de l'argent), mais avec du 4 ou 5% max. Alors qu'avec un investissement en rénovation on peut viser du 10/15% ce qui n'a plus rien à voir
Oui d'accord aussi avec ça. Surtout pour quelqu'un qui s'intéresse de loin à l'immobilier ça reste beaucoup plus safe que d'investir dans l'ancien